К нам обратился постоянный клиент, рассматривавший возможность приобретения у физического лица нескольких зданий и права аренды земельного участка под ними.

В ходе анализа полученных от продавца документов и иной собранной дополнительной информации были выявлены следующие правовые риски указанной сделки для нашего клиента.

1. У собственника зданий отсутствовали права на земельный участок под указанными объектами недвижимости, поскольку предыдущий собственник зданий, которому принадлежало и право аренды земли, не передавал (не отчуждал) новому собственнику зданий данное право.

Согласно договору аренды земельного участка, заключенному с администрацией муниципального образования, при продаже зданий, находящихся на арендуемом земельном участке к покупателю переходят права и обязанности, предусмотренные договором аренды, исключительно в случае включения в договор купли-продажи условия о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, с обязательного предварительного согласия арендодателя.  При продаже зданий арендодатель о данном факте не был уведомлен, и его согласие не получено.

Таким образом, права по договору аренды к новому собственнику зданий (сооружений) не перешли, и он продать (передать) данные права иному лицу был не вправе.

2. Собственник зданий уверял, что право аренды принадлежит его близкому родственнику, который готов к отчуждению данного права. Однако на момент предполагаемой сделки инвестирования срок действия договора аренды земельного участка истек, договор не перезаключался, при этом согласно его условиям действовал уведомительный порядок прекращения договора по усмотрению арендодателя. Иными словами, в любой момент времени право аренды могло быть прекращено.

3. Согласно предмету договора аренды земельного участка последний мог использоваться исключительно по прямому назначению, указанному в договоре. Наш клиент предполагал использовать земельный участок для деятельности, не предусмотренной договором аренды. В соответствии с договором последний мог быть расторгнут арендодателем в судебном порядке в случае использования земельного участка не по назначению. Тем самым имелся значительный риск невозможности внесения необходимых изменений в договор аренды для осуществления на участке иных видов деятельности и расторжения договора собственником земельного участка в случае использования земли не по назначению.

4. Здания были возведены после окончания срока действия разрешения на строительство, при этом построен ряд зданий, которые не были указаны в разрешении на строительство. Строительство осуществлялось без заданий на проектирование, проектной документации, отсутствовала исполнительная документация о произведенном строительстве.

Приёмка оконченных строительством объектов не осуществилась. Разрешения на ввод зданий в эксплуатацию не выдавались.

Таким образом, строительство осуществлено с явными нарушениями законодательства.

5. Право собственности первоначального собственника зданий зарегистрировано не было. Отсутствовал договор купли-продажи между первым и вторым собственником. За нынешним (вторым) собственником зданий право собственности было зарегистрировано на основании решения третейского суда, принятого с явными нарушениями законности.

Иными словами, регистрация права собственности была произведена «в обход» установленных законом процедур, в связи с чем имелся значительный риск признания зданий незаконными постройками и прекращения права собственности ни них.

6. При изучении решений судов общей юрисдикции, полученных в информационных базах, было установлено, что нынешним собственником зданий некоторое время назад с третьим лицом был заключен предварительный договор купли-продажи тех же зданий, получены деньги в качестве задатка. Как следует из решения районного суда, собственник зданий в дальнейшем от исполнения договора отказался, задаток не вернул. Судом взысканы деньги с собственника зданий.

Кроме того, был выявлен целый ряд судебных актов, отрицательно характеризующих личность продавца. 

Очевидно, что при указанных обстоятельствах никакой речи о приобретении зданий и права на земельный участок идти не могло. Нашему клиенту мы предоставили отрицательное заключение по вопросу приобретения указанного имущества и имущественного права. Сделка не состоялась.